La bolla del mercato immobiliare: l’analisi di Giorgio Mottironi a Rai Radio1

I dati relativi al mercato immobiliare certificano che per acquistare casa oggi è necessario il doppio del tempo rispetto agli anni ’60. Con il Covid-19 potremmo assistere a un dissesto che potrebbe essere fatale per gli imprenditori, investitori e proprietari. Quello immobiliare è un settore emotivo e in bolla da circa 50 anni. Per capire come funziona, cosa sta succedendo e cosa accadrà in futuro, riportiamo l’intervento di Giorgio Mottironi, co-fondatore e responsabile delle strategie di Ener2Crowd, alla trasmissione “Il Mattino di Radio1”.

Cosa succede al mercato immobiliare?

La realtà è molto semplice e chiara. In questo momento storico stiamo assistendo a quella che possiamo definire una “gentrificazione al contrario”: con la crisi sanitaria ma anche economica, molte persone stanno iniziando ad abbandonare le città, andando a vivere in luoghi con meno densità abitativa, approfittando dello smart working. Un trend che all’estero accade da tempo, basti pensare che a New York i prezzi sono già crollati in una misura che varia dal 30% al 50%. In italia questo fenomeno potrebbe essere devastante, alla luce di quella che è la storia del nostro mercato immobiliare. Il motivo è molto semplice: da noi l’investimento è sempre stato un concetto legato al “mattone” e in questa fallacia cognitiva si sono inserite molte dinamiche sia commerciali che sociali. Quello che ci aspettiamo noi è una riduzione dei prezzi del mercato, ma questa considerazione non si basa unicamente su una mera previsione economica, che può lasciare il tempo che trova, ma su un’analisi dei dati storici: nel 1962 un operaio guadagnava una cifra pari agli attuali 614 euro al mese, si aveva la possibilità di acquistare un appartamento in circa 21 anni, un ciclo temporale in linea con la vita professionale dell’acquirente in questione. Nel 2011 siamo arrivati a un valore pare a 54 anni, oggi siamo a 41 anni. E’ evidente che c’è qualcosa che non va.

Sono ormai decenni che si parla del crollo del mattone, ma questo crollo alla fine non si verifica mai.

Questa è un’osservazione molto interessante. Il trend crescita dei prezzi del mercato è dovuto a 3 fattori sovrapposti: il fenomeno della gentrificazione, di cui abbiamo parlato in precedenza: cresceva il valore degli appartamenti in città perché la ricchezza si distribuiva meglio e di pari passo cresceva la fascia di borghesia media e la sua propensione a comprare la prima casa, un fenomeno a cui è seguito anche l’acquisto della seconda casa e dell’immobile come investimento. A questo va aggiunto che il mercato immobiliare nel tempo non ha fatto altro che auto alimentarsi sulla base di un debito contratto dai costruttori che doveva essere rifinanziato e quindi doveva promettere delle entrate ai finanziatori stessi, cioè le banche. In ultimo esistono fattori macroeconomici,  perché, anche nelle fasi di crisi succede che quei capitali che le politiche liberali mettono in circolo vanno a gonfiare delle dinamiche fittizie di natura finanziaria che devono riversarsi da qualche parte: di solito lo fanno su quei beni che sono maggiormente commerciabili che a noi sono a noi comunicati come beni rifugio, e che quindi vengono inseriti in una dinamica di speculazione e crescita prezzi.

Sostanzialmente il famoso “mattone” è assimilabile all’altrettanto famoso “i soldi sotto al materasso”. In Italia qualunque cosa che ha a che fare con il “mobiliare” mette sempre il terrore.

La tua affermazione è l’obiettivo della nostra missione. Io sono co-fondatore di una piattaforma di investimenti nella green economy, un settore che oggi rappresentano un grande trend economico, con fattori di rischio residui e e in grado di ritornare percentuali di interesse molto più alte di tanti settori. Non parliamo di diventare straricchi come gli innovatori globali (Bezos, Musk), ma permette di ottenere guadagni assolutamente maggiori rispetto ai tradizionali strumenti del passato più o meno recente.

Tornando al mercato immobiliare, perché non calano i prezzi? La bolla è sempre sull’orlo dell’abisso ma non ci casca mai.

Non calano perché le persone proprietarie di appartamenti non vogliono accettare perdita economica. Questa è la dinamica personale. Dall’altra parte abbiamo una situazione sistemica nella quale si dice che la sostenibilità del debito pubblico è data anche dalla grande patrimonializzazione liquida e finanziaria degli italiani, all’interno di questa voce c’è sicuramente anche l’enorme patrimonio immobiliare distribuito anche attraverso i privati, esistono quindi interessi molto importanti che vogliono evitare la caduta del settore. Poi c’è il tema bancario legato al fatto che molti istituti si sono trasformati di fatto in società real estate attraverso l’assorbimento di un grande volume di invenduto ascritto al bilancio con un valore che non possono “downgradare” troppo rapidamente. Le banche hanno già fatto tanti passi avanti con i famosi NPL e oggi dovrebbero farlo anche sul patrimonio immobiliare. Il tema dell’immobile è che il suo valore diventa reale ed effettivo solo quando lo si porta a mercato per venderlo, è lì che si ha la riprova di quanto vale quella quantità di liquidità immobilizzata nel bene.